МАРХ

Затворени елитни населби – предизвик на концептот на хуман град

06.01.2026 • Став Урбанизам

Во пазарот на недвижности во Македонија, се почесто може да се забележи понудата на куќи и станови во елитни населби. Во поголемиот дел од овие населби се нуди услугата за контрола на влез и излез во населбата, што ни укажува дека станува збор за елитна населба од затворен тип. Овие населби нудат поголемо ниво на безбедност и сигурност, изолирајќи се од централните урбани јадра на градот.

Но, затварањето на населбата спречува и нејзина социјална кохезија, која директно се одразува врз сегрегацијата во општеството. Растот на затворените населби го отсликува недостатокот на план и визија за насоката на развој на градот, посебно од аспект на обезбедување на есенцијалните потреби за сигурност и квалитетен живот.

Затворената населба Верина, Волково / извор: build.mk

Историја на затворените населби

Концептот на затворените населби, како тип на населено место, во својата наједноставна дефиниција подразбира дека населеното место е оградено со ѕидови и со контролиран пристап. Градењето на затворени населби се провлекува низ различни периоди и култури поради потребата за безбедност.

Со развојот на градовите и благосостојбата на урбаните живеалишта ѕидините ја губат својата потреба за големите маси, но остануваат примамливи за побогатиот слој на граѓаните.

Пример од посовремената историја (XIX-ти век) на затворените елитни градски населби се Монтретоут во Париз и Луелин Парк во Њу Џерси. Во овие населби може да најдеме раскошни палати во стилот на романтицизмот и готската архитектура, но и богато хортикултурно уредени површини и општествени установи.

Слика од Лулени парк, Њу Џерси  / извор: wikimedia.org

Енергетската криза во 1970-те и растот на неолиберализмот во западниот свет, односно приватизацијата на јавните претпријатија, придонесуваат до дерегулација на пазарот на недвижности. Од друга страна, растот на криминалот влијае на побарувачката за посигурни и побезбедни населби.

Склопот на овие околности доведува до раст на затворени елитни населби, наменети за високата, но и за високо-средната класа. Таквиот тип на населби се појавува низ цела Америка, но и во земји кои имаат тешкотии со криминалот, како Бразил, Аргентина и Јужна Африка.

Главни карактеристики на модерните затворените елитни населби

• Граница и надзор за влез и излез во населбата;
• Физичка бариера како ѕидини или ограда околу целата населба;
• Збир на индивидуални единици за вдомување;
• Приватна инфраструктура: улици, паркови и сл;
• Присуство на заеднички установи/содржини: клуб, градинка, комерцијални објекти, болница и сл;
• Сличен архитектонски стил;

Затворената населба New Star Residence, Визбегово /извор: facebook/NewStarResidence

Затворени елитни населби во Македонија

Историски гледано, на територијата на Македонија можат делумно да се забележат затворени населбени целини во рамките на чифлишкиот систем на Отоманската империја, како што се Хазвипашините конаци. Притоа, важно е да се нагласи дека во овие конаци не живееле повеќе одделни семејства, туку најчесто една поголема, проширена фамилија.

Историскиот концепт се трансформира во модерна верзија и, години подоцна, во непосредна близина на Хавзи-пашините конаци се гради, според нашите сознанија, првата современа елитна населба во Македонија – комплексот Св. Јован, изграден во 1998 година, во рамките на населбата Злокуќани. Подоцна се појавува и проектот Верина и Хот и хот, кои исто така се во периферијата на градот Скопје.

Моментално, низ Македонија, во изработка се неколку елитни населби од затворен тип, кои иако претежно се наоѓаат во селото Бардовци, сепак може да се забележат и во Визбегово, Сарај, Тетово,  и во други населени места. 

Регулативата во Македонија не ги препознава затворените елитни населби како посебна категорија. Оттаму е и тешко да дефинираме под која регулација надлежат. Тоа што е сигурно е дека мора да се во склад со деталниот урбанистички план, односно генералниот урбанистички план на градот. 

План на затворената населба Планет, Сарај (над езерото Треска) / извор: complexplanet.mk

Концептот на хуман град во контрадикција со затворените населби

Растот на затворените населби е одраз на потребите на граѓаните, интересите на инвеститорите и отсуството на проактивна улога на локалната и централната власт.

Глобализацијата и директните странски инвестиции значително влијаат врз пазарот на недвижности, мотивирајќи ги инвеститорите во недвижности да се насочат кон изградба на поелитни станбени комплекси. Државата, од друга страна, настојува да ги намали трошоците поврзани со инфраструктурата и безбедноста, поради што ваквите населби често ги третира како пожелно решение. Следствено, граѓаните се привлечени кон овие населби поради зголеменото чувство на безбедност, како и чувството на припадност, удобност и контролирана животна средина.

Елитните населби од затворен тип може да имаат позитивни ефекти, како зголемена еколошка свест и поголема економска активност, но во литературата евидентно е дека негативните ефекти ги надминуваат позитивните. Ѕидините во елитните населби не само што го дефинираат имотот, тие го дефинираат и општествениот јаз.

Првата елитна населба Св. Јован стои како изолиран рај веднаш до економски кревко маало, создавајќи брутален контраст во кој квалитетот на животот се мери со тоа од која страна на капијата се наоѓате. Оваа архитектура на ексклузивност ја претвора соседската близина во социјална оддалеченост.

Затворената населба Св. Јован и ѕидините од комплексот, кое локалното население ги користи за сушење алишта. / извор: Google street view, 2014

Дополнително, затворените населби поттикнуваат користење на автомобили, што директно влијае негативно врз јавниот транспорт и креирање на пешачки и велосипедски зони. Преку контрола на улиците тие го уништуваат природниот проток на граѓаните, но и парадоксално попречуваат на возилата на прва помош и противпожарна служба.

Бидејќи архитектурата и урбанизмот се социјална конструкција на реалноста, тие опстојуваат во постојана симбиоза со општествените промени. Оттука, градот и неговите населби мора да останат простори на непречено движење, кои наместо поделби, ќе генерираат чувство на припадност и социјална кохезија меѓу сите граѓани.

Во идните детални урбанистички планови и следниот генерален урбанистички план на Скопје треба да се креира баланс меѓу потребите на жителите, изградената средина и природата. Локалната власт мора да го вгради хуманиот карактер на градот како темелен принцип во својата развојна стратегија.

ДУП од населба Бардовци, со елитната населба Bahash Harmony (насловна слика) / извор: општина Карпош

Извори:

• Jill L Grant, 2008, Challenging the public realm: gated communities in history, Dalhousie University, 
• S. Roitman, 2009, Gated communities: definitions, causes and consequences, College London

Објавата ја подготви: Дарко Милошевски (соработник на МАРХ)